Les SCI ou sociétés civiles en unités de compte immobilières ont traversé une année 2024 marquée par des tensions sur le marché de l’immobilier. Ces véhicules d’investissement, largement plébiscités en assurance-vie, font face à une correction de leurs encours. Toutefois, ils conservent des atouts indéniables qui pourraient favoriser un regain d’intérêt en 2025. Retour sur les tendances du marché, l’analyse des performances et les perspectives pour les investisseurs.
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Un repli des encours après des années de forte croissance
L’ASPIM et l’IEIF constatent que les sociétés civiles en unités de compte immobilières totalisaient 21,4 milliards d’euros d’actifs nets au 31 décembre 2024, soit une baisse de 9 % par rapport à 2023. Cette diminution est en grande partie due à une décollecte nette de -930 millions d’euros, confirmant une tendance amorcée en 2023 où la décollecte atteignait -564 millions d’euros.
Ce phénomène s’explique par plusieurs facteurs. D’une part, la hausse des taux d’intérêt a pesé sur l’attractivité de l’immobilier en général, les investisseurs privilégiant des placements plus liquides et offrant un rendement immédiat comme les fonds monétaires. D’autre part, la dévalorisation des actifs immobiliers a entraîné une prudence accrue de la part des épargnants, certains préférant différer leurs investissements en attendant une stabilisation des marchés.
Cependant, la dynamique s’est légèrement améliorée en fin d’année. La décollecte nette du quatrième trimestre (-250 millions d’euros) est bien inférieure à celle du quatrième trimestre 2023 (-835 millions d’euros), signalant une possible stabilisation du marché.
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Des performances contrastées selon les stratégies adoptées
Si l’année 2024 s’est avérée complexe, 58 % des sociétés civiles ont tout de même affiché une performance positive, avec un rendement moyen de +2,8 %. Ces véhicules ont su tirer parti de leur diversification géographique et sectorielle pour atténuer l’impact de la correction immobilière.
À l’inverse, 42 % des sociétés civiles ont enregistré une performance négative, avec une baisse moyenne de -8,3 %. Ces fonds ont souvent été pénalisés par leur exposition à des segments de marché en difficulté, notamment les bureaux en France et certains actifs commerciaux impactés par la consommation en berne.
Une hétérogénéité croissante entre les fonds
L’analyse des performances montre que les sociétés civiles ayant maintenu une allocation équilibrée entre actifs immobiliers physiques et actifs financiers ont mieux résisté à la volatilité du marché. Les stratégies combinant immobilier résidentiel, logistique et actifs à impact ESG ont affiché une plus grande résilience, tandis que celles fortement exposées aux bureaux en région parisienne ou aux commerces en difficulté ont subi une correction plus marquée.
Cette divergence souligne l’importance du choix du véhicule d’investissement. Pour les épargnants, sélectionner une société civile bien positionnée devient un enjeu clé pour limiter le risque et maximiser les performances.
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Pourquoi les sociétés civiles en unités de compte restent attractives ?
Malgré un contexte plus difficile, les sociétés civiles conservent des atouts indéniables pour les investisseurs. Contrairement aux SCPI et aux OPCI, ces véhicules offrent une liquidité plus souple en assurance-vie et permettent aux assureurs d’intégrer un volet immobilier tout en conservant une gestion dynamique des flux de souscriptions et de rachats.
Une diversification unique
Les sociétés civiles permettent une exposition à des actifs variés, allant des bureaux aux commerces, en passant par le résidentiel et la logistique. Cette diversification réduit l’exposition aux crises sectorielles et optimise le rendement global du portefeuille.
Un effet amortisseur grâce à l’immobilier coté
De nombreuses sociétés civiles intègrent dans leur allocation une part d’immobilier coté (REITs, SIIC), ce qui leur permet de capter des opportunités de marché et d’ajuster rapidement leur stratégie en fonction des évolutions macroéconomiques. Cet élément leur a permis, en 2024, de limiter les baisses de valorisation comparativement aux SCPI, plus rigides en termes de gestion.
Une fiscalité avantageuse en assurance-vie
L’un des attraits majeurs des sociétés civiles réside dans leur intégration en unités de compte d’assurance-vie. Ce cadre fiscal permet de bénéficier d’une imposition allégée sur les gains, en plus des avantages liés à la transmission du patrimoine.
Quelles perspectives pour 2025 pour les SCI en assurance vie ?
L’année 2025 s’annonce comme une période de transition pour le marché des sociétés civiles en unités de compte. Plusieurs tendances devraient façonner leur évolution :
Un retour progressif de la collecte ?
Avec une stabilisation attendue des taux d’intérêt et une possible amélioration des conditions de financement des promoteurs immobiliers, l’appétit des investisseurs pour l’immobilier collectif pourrait reprendre. Si la baisse des prix de l’immobilier physique se poursuit, certaines opportunités d’achat pourraient également émerger, permettant aux gestionnaires de repositionner leurs portefeuilles sur des actifs sous-évalués.
Une gestion plus sélective et orientée vers des thématiques porteuses
Les gestionnaires de fonds devraient privilégier des allocations moins exposées aux bureaux traditionnels, au profit d’actifs plus résilients comme les logements, la logistique et l’immobilier de santé. Par ailleurs, la montée en puissance des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans les stratégies d’investissement devrait continuer d’influencer les décisions des gérants.
Une liquidité à surveiller de près
Bien que les sociétés civiles bénéficient d’une meilleure liquidité que les SCPI et OPCI, les assureurs pourraient durcir les conditions de souscription afin de mieux encadrer les flux de rachats en cas de forte volatilité du marché. Les épargnants devront donc être attentifs aux clauses spécifiques de leur contrat d’assurance-vie.
Une année clé pour les investisseurs en 2025
Le marché des sociétés civiles en unités de compte immobilières a connu une correction en 2024, mais reste un outil incontournable pour diversifier son portefeuille immobilier en assurance-vie. La sélection des véhicules les plus solides et la prise en compte des stratégies d’investissement adaptées aux nouvelles dynamiques du marché seront essentielles pour capter la reprise en 2025.
Avec des rendements attractifs et une exposition flexible à l’immobilier, les sociétés civiles représentent toujours une solution pertinente pour optimiser un patrimoine. Cependant, l’environnement reste incertain et nécessite un accompagnement expert.
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