Immobilier 2025 : Ce que réservent les nouvelles mesures fiscales pour les propriétaires (LMNP, Pinel, Airbnb…)

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2025 a dévoilé des changements importants en matière de fiscalité immobilière, et ceux-ci pourraient considérablement modifier les stratégies d’investissement des propriétaires. Alors que le secteur du logement fait face à une crise sans précédent, les propriétaires devront anticiper et s’adapter à ces nouvelles règles. Weelim réalise pour vous un résumer des principales réformes prévues et de leurs conséquences avec des exemples concrets.

Nos conseils pour investir et les opportunités du moment

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Retour du Prêt à Taux Zéro (PTZ) sur tout le territoire

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), un dispositif qui permet de financer une partie de l’acquisition d’un bien immobilier sans payer d’intérêts, est étendu à l’ensemble du territoire. Jusqu’ici limité aux zones dites « tendues » (zones où la demande de logements dépasse largement l’offre), ce prêt sera désormais disponible partout en France, une bonne nouvelle pour les primo-accédants.

Exemple : Prenons le cas de Julie et Thomas, un jeune couple vivant en zone rurale. Jusqu’à présent, ils n’étaient pas éligibles au PTZ, réservé aux grandes agglomérations. En 2025, avec l’extension du PTZ, ils peuvent désormais envisager l’achat de leur première maison sans avoir à payer d’intérêts sur une partie du prêt, facilitant ainsi leur accès à la propriété. Cette mesure pourrait notamment stimuler le marché dans les zones moins denses, où la demande d’achat était en baisse.

Cette extension du PTZ peut également intéresser les investisseurs locatifs souhaitant acquérir un bien pour le louer à des primo-accédants ou à de jeunes actifs qui, avec un PTZ, auraient plus facilement accès à des logements de qualité.

Suppression de la niche fiscale pour les locations meublées (LMNP)

Le gouvernement a décidé de réformer le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), souvent utilisé par les propriétaires pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse. À partir de 2025, les revenus issus de la location meublée ne pourront plus bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu’auparavant. Cela inclut notamment la suppression de l’amortissement des biens, mais aussi une mesure qui permettait de réduire la base imposable.

Exemple : Pierre, propriétaire d’un appartement meublé à Bordeaux, profitait jusqu’ici d’un amortissement de son bien, ce qui réduisait significativement ses impôts. En 2025, avec la suppression de cet avantage, son revenu imposable augmentera, impactant directement la rentabilité de son investissement. De plus, en cas de vente de son bien, les amortissements déduits par le passé seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui augmentera son impôt lors de la cession.

Face à cette nouvelle donne, les propriétaires doivent envisager d’autres stratégies fiscales, comme le passage à un régime de location nue, qui bien que moins rentable à court terme, pourrait devenir plus intéressant dans le contexte des réformes. Il pourrait également être pertinent d’investir dans des dispositifs encourageant la rénovation énergétique, bénéficiant de subventions ou de crédits d’impôt. Pour ceux qui souhaitent investir en immobilier ils peuvent choisir d’investir dans la pierre papier via une société civile de placement immobilier (SCPI) ou le crowdfunding immobilier.

La fin du dispositif Pinel

Le célèbre dispositif Pinel, qui permettait aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt en contrepartie de l’acquisition d’un bien neuf destiné à la location, prendra fin au 31 décembre 2024. Ce dispositif avait notamment encouragé la construction de logements neufs dans des zones éligibles et soutenu l’investissement locatif. En 2025, les investisseurs ne pourront plus profiter de cette réduction fiscale.

Exemple : Sophie, une investisseuse dans l’immobilier neuf, avait prévu d’acheter un appartement dans une zone éligible au dispositif Pinel. Ce projet lui permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt sur plusieurs années, tout en percevant des loyers de ses locataires. Avec la fin du Pinel, Sophie devra réévaluer son projet d’investissement et envisager d’autres dispositifs fiscaux ou investir dans des zones offrant un potentiel de plus-value à long terme.

Pour ceux qui ne peuvent plus bénéficier du Pinel, d’autres options peuvent être envisagées, comme l’achat dans des zones à fort potentiel de croissance où la plus-value pourrait compenser l’absence d’avantages fiscaux. De plus, certains dispositifs, comme le dispositif Denormandie pour la rénovation de logements anciens dans les centres-villes, peuvent se révéler intéressants.

Maintien des aides à la rénovation énergétique

Une autre bonne nouvelle pour les propriétaires concerne le maintien et l’amélioration du dispositif MaPrimeRénov’, qui aide à financer les travaux de rénovation énergétique. Alors que le gouvernement souhaite accélérer la transition écologique, cette aide permet de réaliser des travaux d’isolation ou de remplacement des systèmes de chauffage fossiles à moindre coût.

Exemple : Martine possède une vieille maison en centre-ville, classée comme « passoire thermique » (étiquette F ou G du DPE). Grâce à MaPrimeRénov’, elle peut obtenir une aide pour financer ses travaux d’isolation des combles et du changement de son système de chauffage. Une fois les travaux réalisés, non seulement elle améliore son confort, mais elle augmente aussi la valeur de son bien en le rendant plus économe en énergie.

La rénovation énergétique devient une voie d’investissement intéressante. Les biens rénovés attireront davantage de locataires ou d’acheteurs soucieux de réduire leurs factures d’énergie. De plus, les rénovations peuvent bénéficier d’aides fiscales qui allègent considérablement le coût initial des travaux.

Quelles perspectives pour les propriétaires en 2025 ?

Les réformes du PLF 2025 vont profondément transformer le paysage immobilier français, obligeant les propriétaires à repenser leurs stratégies d’investissement. Que ce soit avec la suppression des avantages du LMNP, la fin du dispositif Pinel ou encore l’encouragement des rénovations énergétiques, les propriétaires devront faire preuve d’adaptabilité et surtout de diversification. Dans chaque évolution se trouve de nouvelles opportunités à saisir.

Pour vous aider à faire face à ces nouveaux défis, Weelim vous propose un accompagnement personnalisé. Que vous souhaitiez revoir votre stratégie d’investissement, profiter des nouvelles aides ou simplement obtenir un bilan patrimonial, nos experts sont à votre disposition. Contactez-nous dès aujourd’hui pour un conseil sur mesure.