Investissement locatif LMNP : Quelles sont les villes les plus rentables de France ?

Vous souhaitez investir en immobilier locatif et vous souhaitez trouver le meilleur endroit pour placer votre argent ? Nous allons vous aider à faire les bons choix. Attention, fin 2024, un projet de modification de la fiscalité des LMNP, atout majeur de cet investissement, a été proposé. En cas d’évolution, la question de l’intérêt d’investir via ce dispositif se pose.

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Pour rappel, les rendements pour la location meublée, imposée au régime réel, peuvent varier considérablement selon la ville. Une étude récente menée par JD2M dévoile un classement des villes où investir pour obtenir les meilleures performances, révélant des opportunités surprenantes dans des zones souvent sous-estimées.

Nos conseils pour investir et les opportunités du moment

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Le contexte de l’investissement locatif

Face aux multiples obstacles de l’investissement locatif tels que l’encadrement des loyers, une fiscalité fluctuante, la hausse des taux de crédit et l’inflation des coûts des travaux, les propriétaires peuvent se demander s’il est encore pertinent de se lancer dans l’immobilier locatif. Pourtant, certaines zones géographiques présentent toujours des opportunités de rendement séduisantes.

Le classement des villes les plus rentables de France pour investir

Selon le baromètre de JD2M, basé sur les déclarations de revenus locatifs de 2023, les villes les plus rentables en matière de location meublée se trouvent dans des régions souvent perçues comme peu attractives, notamment la fameuse ‘diagonale du vide’ traversant la France de l’est à l’ouest.

Top 3 des départements les plus rentables

1. Meuse : 15,3 % nets en moyenne
2. Territoire de Belfort : légèrement au-dessus de 10 %
3. Aveyron et Creuse : autour de 8,5 %

Ces départements, pourtant peu peuplés et éloignés des grands bassins d’emploi, offrent des rendements particulièrement intéressants. Cependant, ces performances ne sont pas sans risques : la vacance locative peut être plus élevée dans les zones rurales, ce qui entraîne des périodes sans loyers perçus.

Les villes moyennes à surveiller

Certaines villes moyennes tirent leur épingle du jeu grâce à une attractivité locale ou touristique. Voici les principales villes où investir :

• Quimper : 9,8 %
• Lorient : 9,6 %
• Valenciennes : 9 %
• La Rochelle : 8,7 %
• Niort : 8,1 %

Ces villes combinent prix d’achat abordables et rendements élevés, surtout en tenant compte des locations saisonnières, propulsant ainsi la rentabilité des biens.

Les grandes villes, moins rentables à court terme

Pour les investisseurs moins enclins à prendre des risques, les grandes villes offrent une alternative plus sécurisée. Les prix immobiliers y sont plus élevés, ce qui impacte la rentabilité, mais le risque de vacance locative y est plus faible.

Parmi les grandes villes identifiées par JD2M :

• Marseille : 8,6 %
• Montpellier : 7,4 %
• Nice, Strasbourg, Lille : autour de 6,2 %
• Paris : en bas du classement avec un rendement de 4,2 %.

Malgré les rendements locatifs plus modestes, les grandes villes conservent un potentiel de plus-value intéressante à la revente, particulièrement avec la baisse des prix de l’immobilier observée à Paris.

Les limites de la rentabilité locative

Si la rentabilité peut paraître attrayante sur le papier, il est important de tenir compte des risques et des frais liés à la gestion immobilière. De plus, l’encadrement des loyers dans certaines grandes villes et les réglementations croissantes autour des locations saisonnières réduisent parfois la marge de manœuvre des propriétaires bailleurs.

Enfin, le rapport parlementaire sur la fiscalité locative indique que pour les ménages très aisés soumis à des taux d’imposition élevés, les rendements peuvent devenir négatifs. Dans ce cas, d’autres options d’investissement, telles que l’assurance-vie ou les placements financiers, peuvent se révéler plus intéressantes.

Quel avenir pour la location meublée ?

L’immobilier locatif meublé reste une option viable pour ceux prêts à étudier les secteurs à fort potentiel de rentabilité, notamment en zones rurales ou dans certaines villes moyennes. Néanmoins, une stratégie d’investissement réfléchie est nécessaire, tenant compte des risques spécifiques de chaque marché. Aussi, il est important de savoir que l’immobilier dépend des règles et fiscalités en vigueur et que la tendance tend vers un durcissement des lois pour les propriétaires et investisseurs. Nous étudions de prêt ce phénomène chez Weelim et nous recommandons parfois des investissement immobilier annexe comme les SCPI ou le Crowdfunfing immobilier ayant pour objectif de déléguer la recherche de bien, la gestion locative et de mutualiser le risque.

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Pour toute question ou projet d’investissement, les conseillers Weelim sont à votre disposition pour vous accompagner et vous aider à maximiser vos rendements tout en réduisant les risques : prenez rendez-vous gratuitement en ligne.