Fin de la niche fiscale du LMNP : Quels changements et réformes en 2025 ?

Le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est, depuis plusieurs années, une niche fiscale prisée par les investisseurs immobiliers en France. Permettant une fiscalité avantageuse et offrant une rentabilité plus élevée que la location nue, ce statut pourrait pourtant subir d’importantes modifications à partir de 2025. Le gouvernement, dans une volonté d’équilibrer le marché locatif et de freiner la spéculation immobilière, a décidé de réformer en profondeur ce régime. Quelles seront les conséquences pour les propriétaires ? Comment s’adapter à cette nouvelle donne ? Cet article fait le point sur la réforme à venir et ses impacts.

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Pourquoi réformer la fiscalité locative ?

La fiscalité liée à la location meublée a longtemps créé des déséquilibres importants dans le marché immobilier, notamment par rapport à la location nue. Les propriétaires de biens meublés bénéficient de divers avantages fiscaux, que ce soit via un abattement forfaitaire sous le régime micro-BIC (50 % des revenus locatifs) ou la possibilité d’amortir le bien dans le cadre du régime réel, réduisant ainsi leur base imposable.

Cette distorsion fiscale a entraîné une augmentation des investissements dans la location meublée, souvent au détriment des locations nues, favorisant une spéculation immobilière, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques. Par conséquent, le marché locatif s’est retrouvé sous pression, avec une offre de logements longue durée en baisse.

L’objectif de cette réforme, soutenue par la députée Annaïg Le Meur, est donc de rééquilibrer le marché en alignant la fiscalité des locations meublées avec celle des locations nues. Cela devrait également stabiliser les prix de l’immobilier en réduisant les effets de la spéculation.

Quelles sont les réformes du LMNP prévues pour 2025 ?

1. Reclassement des revenus locatifs

Actuellement, les revenus issus de la location meublée sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), un régime fiscal avantageux pour les investisseurs. Avec la réforme de 2025, ces revenus seront désormais classés en tant que bénéfices fonciers, les plaçant au même niveau que les locations nues. Cela entraînera une imposition plus élevée pour les propriétaires, puisque les bénéfices fonciers ne permettent pas l’amortissement du bien.

2. Réduction de l’abattement forfaitaire

Le régime micro-BIC, qui permettait jusqu’à présent un abattement forfaitaire de 50 %, sera également révisé. La réforme propose une réduction de cet abattement à 40 % pour les locations longue durée (baux de plus de neuf mois) et à 30 % pour les locations de courte durée (notamment les locations touristiques type Airbnb). Cette mesure vise à dissuader les propriétaires de se tourner vers des investissements à court terme au profit de baux stables.

3. Suppression de l’amortissement pour les locations meublées

L’un des principaux avantages fiscaux du régime LMNP est la possibilité d’amortir le bien immobilier, réduisant ainsi la base imposable. La réforme prévoit la suppression de cet amortissement pour les propriétaires en régime réel. Cette suppression pourrait avoir un impact significatif sur la rentabilité des investissements en location meublée, car les propriétaires ne pourront plus optimiser leurs revenus locatifs via cet avantage fiscal.

4. Révision des plafonds de recettes

Les plafonds de recettes pour bénéficier du régime micro-BIC, actuellement fixés à 72 600 € par an, seront probablement revus à la baisse. Cette mesure obligera de nombreux propriétaires à opter pour le régime réel, qui, bien qu’offrant des déductions, sera moins avantageux avec la suppression de l’amortissement.

5. Encouragement des locations longue durée

Pour compenser la suppression de certains avantages fiscaux, la réforme envisage d’encourager les propriétaires à se tourner vers des baux de longue durée. Ces derniers pourraient bénéficier d’un abattement spécifique ou d’un amortissement limité, favorisant ainsi la stabilité locative et l’accès au logement pour les résidents permanents.

Réforme LMNP : quelles conséquences pour les propriétaires ?

La réforme du LMNP va profondément bouleverser les stratégies d’investissement immobilier en France. Voici les principaux impacts attendus pour les propriétaires :

• Baisse de la rentabilité : Les propriétaires verront une diminution de leur rentabilité nette après impôts en raison de la réduction des abattements et de la suppression de l’amortissement. Cela pourrait rendre certains investissements moins attractifs, notamment dans les zones touristiques.
• Augmentation des ventes immobilières : Face à une baisse de la rentabilité, certains propriétaires pourraient être tentés de vendre leurs biens, ce qui pourrait provoquer une augmentation des transactions immobilières, notamment dans les zones où les locations meublées étaient dominantes.
• Adaptation aux nouvelles règles fiscales : Les propriétaires devront adapter leur stratégie et, pour certains, envisager de passer à d’autres régimes fiscaux, comme le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou l’investissement dans des dispositifs incitatifs comme la loi Denormandie pour les rénovations énergétiques.
• Plus de complexité administrative : Le passage à des régimes alternatifs impliquera une gestion fiscale plus complexe, notamment pour ceux qui opteront pour le régime réel afin de continuer à optimiser leur imposition.

Quelles solutions envisager avec la réforme du LMNP ?

Pour les propriétaires qui souhaitent s’adapter à cette nouvelle fiscalité, plusieurs stratégies peuvent être mises en place :

• Passage au régime réel : Bien que la suppression de l’amortissement limite l’intérêt de ce régime, il permet toujours de déduire certaines charges réelles (frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt), ce qui peut rester avantageux dans certaines situations.
• Investir dans la location longue durée : En favorisant les baux de longue durée, les propriétaires pourront bénéficier d’abattements spécifiques et éviter les désagréments liés à la vacance locative. Ce type de location offre également une stabilité financière à long terme.
• Utiliser de nouveaux dispositifs fiscaux : Les dispositifs comme Loc’Avantages ou la loi Denormandie pour les rénovations énergétiques permettent de bénéficier de réductions d’impôts intéressantes tout en soutenant des investissements socialement responsables.
• Changement de statut vers le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : Pour les propriétaires remplissant les conditions (revenus locatifs supérieurs à 23 000 € et plus de 50 % des revenus du foyer), le passage au statut LMP peut être une solution pour continuer à bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment l’amortissement.
• Investir en SCPI : En souscrivant à des parts de SCPI, vous devenez propriétaire, au même titre que les autres associés, des biens immobiliers détenus par la SCPI. En contrepartie de votre investissement, vous percevez des revenus locatifs mensuels ou trimestriels issus de la location de l’ensemble du patrimoine immobilier. Découvrez notre avis sur les SCPI.

Pour conclure, la réforme du régime LMNP pour 2025 va assurément modifier le paysage de l’investissement immobilier en France. Les propriétaires de biens meublés devront réévaluer leur stratégie pour s’adapter à un environnement fiscal plus contraignant. Pour anticiper ces changements, prenons rendez-vous ensemble.