Dispositif fiscal Pinel : Verdict de la Cour des comptes sur ce placement immobilier et son avenir

Vous avez sans aucun doute entendu parler voir profiter du dispositif Pinel. Ce dispositif a souvent divisé les investisseurs. Lancé pour stimuler l’investissement locatif intermédiaire en France, est dans le collimateur de la Cour des comptes. Bien que ce dispositif ait permis à de nombreux ménages d’accéder à des logements à loyers abordables, la Cour juge son efficacité limitée et son coût trop élevé pour les finances publiques. Alors que le gouvernement a décidé de mettre fin à ce dispositif d’ici fin 2024, il est essentiel de comprendre pourquoi le Pinel n’a pas pleinement rempli ses objectifs et ce que cela signifie pour l’avenir de l’investissement locatif en France.

Nos conseils pour investir et les opportunités du moment

EMAIL

Historique et objectifs du dispositif Pinel

Mis en place en 2014 pour succéder au dispositif Duflot, le Pinel visait à encourager la construction de logements locatifs intermédiaires dans les zones où la demande excède largement l’offre. Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle à la durée de location du bien (six, neuf ou douze ans), sous condition de respecter des plafonds de loyers et de revenus des locataires.

L’objectif initial était de soutenir l’augmentation du parc locatif accessible aux ménages modestes tout en favorisant une densification urbaine. Selon la Cour des comptes, cependant, le dispositif « n’a manifestement pas été conçu pour mesurer l’augmentation de l’offre de logements locatifs intermédiaires alors qu’il s’agit de la raison d’être de cette défiscalisation. »

Bilan contrasté : Un dispositif imparfait pour la Cour des comptes

Le rapport de la Cour des comptes, publié le 5 septembre 2024, critique sévèrement le dispositif Pinel pour ses résultats mitigés. Malgré l’objectif de promouvoir la construction de logements en zones tendues, la Cour déplore que « le dispositif Pinel ne remplit qu’imparfaitement les objectifs de construction et de rénovation de logements. » En effet, l’administration n’a pas été en mesure de fournir des chiffres précis sur le nombre de logements construits grâce au dispositif, ce qui rend son évaluation difficile. La Cour souligne également que, en l’absence d’objectifs clairs et d’un suivi rigoureux, il est impossible de quantifier l’impact réel de ce dispositif sur l’offre de logements locatifs.

En outre, le rapport note que les logements Pinel sont majoritairement situés en zones tendues, mais rarement dans les zones très tendues où le besoin est le plus criant. Cela signifie que le dispositif, bien que bénéfique pour certaines zones, ne cible pas toujours les régions où la crise du logement est la plus aiguë.

Un coût important pour les finances publiques

L’un des points les plus critiques relevés par la Cour des comptes concerne le coût élevé du dispositif pour les finances publiques. Entre 2014 et 2021, le dispositif Pinel a coûté plus de 4 milliards d’euros en réductions d’impôt. La Cour estime que ce montant pourrait atteindre 10 à 12 milliards d’euros d’ici la fin de l’incidence budgétaire du dispositif en 2038. « Dans un contexte budgétaire extrêmement tendu, » souligne la Cour, « l’exécutif a jugé la niche fiscale ‘Pinel’ inefficace et trop coûteuse pour les finances publiques. »

En réponse à cette critique, le gouvernement d’Élisabeth Borne a décidé d’éteindre le dispositif au 31 décembre 2024, mettant fin à près de quarante ans de politiques de défiscalisation immobilière commencées avec le dispositif Quilès en 1984.

Des logements de qualité mais un impact limité

Le dispositif Pinel a permis de construire des logements de qualité, confortables et économes en énergie, principalement sous forme de biens neufs ou de VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Les logements construits sous Pinel sont majoritairement des appartements de petite taille, avec une surface moyenne de 57 m², adaptés aux ménages composés d’une ou deux personnes. La Cour des comptes reconnaît que « le Pinel permet à des ménages plutôt modestes de se loger en zones tendues dans des logements qualitatifs, » mais elle critique aussi les plafonds de loyer, souvent alignés avec les loyers pratiqués sur le marché libre, ce qui limite l’effet réel de l’aide.

En dépit des avantages en matière de qualité de logement, le dispositif est jugé trop temporaire pour créer un impact durable sur le marché locatif intermédiaire. « Le dispositif Pinel ne peut composer un parc pérenne de logements intermédiaires, » note la Cour, « car les investisseurs prolongent rarement la durée de location après l’extinction de la période de réduction d’impôt. » Ainsi, une fois la période d’avantage fiscal terminée, les biens sont souvent revendus ou mis en location à des loyers libres, réduisant l’effet d’offre intermédiaire sur le long terme.

Un dispositif peu adapté aux réalités locales

La question du zonage est un autre point critique soulevé par la Cour des comptes. Le dispositif Pinel s’applique sur la base de zonages communaux (zones A, B1, B2, etc.), ce qui, selon la Cour, ne répond pas suffisamment aux besoins spécifiques des territoires. Par exemple, des expérimentations en Bretagne ont montré que le recentrage sur les centres-villes et la limitation de l’expansion urbaine en périphérie pouvaient offrir de meilleurs résultats en termes de réponse aux besoins de logements intermédiaires. La Cour suggère donc d’impliquer davantage les collectivités locales dans la détermination des zones éligibles pour mieux cibler les besoins et ajuster les dispositifs aux réalités locales.

L’avenir du dispositif Pinel : une fin annoncée sans alternative claire

Avec la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, le gouvernement met fin à une ère de politiques fiscales destinées à encourager l’investissement locatif privé. Cependant, aucune alternative claire n’a été définie pour combler le vide laissé par le Pinel, suscitant des inquiétudes parmi les acteurs du marché immobilier.

La Cour des comptes recommande notamment d’allonger les durées d’engagement locatif au-delà de douze ans pour instaurer un parc locatif intermédiaire plus stable et durable. Elle suggère également une meilleure intégration des collectivités locales dans la mise en œuvre de nouveaux dispositifs pour adapter les politiques de logement aux besoins spécifiques de chaque territoire.

Que signifie la fin du Pinel pour les investisseurs ?

Pour les investisseurs, la fin du dispositif Pinel signifie la disparition d’un outil populaire de défiscalisation. Ceux qui ont déjà investi dans des logements Pinel bénéficieront de l’avantage fiscal jusqu’à la fin de leur période d’engagement, mais les nouvelles opportunités se feront plus rares. Les investisseurs devront se tourner vers d’autres options, telles que les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ou d’autres dispositifs fiscaux encore disponibles, pour diversifier leur portefeuille immobilier.

Quel avenir pour l’investissement locatif intermédiaire ?

La fin du dispositif Pinel marque un tournant dans la politique de logement en France. Bien qu’il ait permis la construction de logements de qualité pour des ménages modestes, le Pinel n’a pas pleinement réussi à atteindre ses objectifs de création d’un parc locatif intermédiaire durable. Le gouvernement doit désormais définir une nouvelle stratégie pour soutenir l’investissement locatif, en tenant compte des leçons tirées du Pinel et des besoins pressants en matière de logement.

La question demeure ouverte : quel dispositif pourra remplacer le Pinel et répondre efficacement à la crise du logement en France ? En l’absence de solutions claires, les acteurs du marché immobilier et les investisseurs restent dans l’attente de nouvelles orientations pour 2025 et au-delà. Pour l’instant, il est essentiel pour les investisseurs de rester informés et de s’adapter à ce paysage fiscal en pleine mutation.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier vous avez d’autres solutions à votre disposition, investir en direct, via du Crowdfunding immobilier ou des SCPI par exemple. Pour trouver la bonne stratégie d’investissement et réduire votre imposition nous pouvons vous proposer un premier rendez-vous bilan gratuit, pour cela cliquez ici.