Le Crowdfunding immobilier, plus de 10% de rendement en 2023. Un record, mais…

En 2023, le crowdfunding immobilier en France franchit un cap historique, offrant des rendements moyens supérieurs à 10%, un record inédit mais qui s’explique aussi par la hausse généralisée des taux sur le marché : taux de crédit, taux obligataires, taux interbancaires etc… Le secteur reste très dynamique, mais attention à la hausse des taux de retard constatés sur les projets en 2023. D’ailleurs, les investisseurs sont plus prudents avec cette classe d’actif, en témoignent les volumes de collecte en baisse dans une industrie qui est directement impactée par la baisse des volumes de transaction sur le marché immobilier. Une industrie qui a aussi été chamboulée par une modification de son cadre réglementaire avec la mise en place progressive depuis deux ans maintenant du nouveau statut européen de PSFP (Prestataire de Service en Financement Participatif) en remplacement du statut de CIP (Conseiller en Investissement Participatif). À travers l’analyse du baromètre annuel réalisé par Mazars et Finance Participative France, cet article se propose de décrypter le marché actuel du crowdfunding immobilier. Nous explorerons les tendances, les innovations, et les défis qui ont marqué l’année 2023, soulignant l’évolution de ce marché et son potentiel attractif pour les investisseurs.

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Des performances toujours au rendez-vous, mais une collecte en baisse

Au fil des dernières années, le secteur du crowdfunding immobilier a pris son essor, en partie à cause du retrait progressif du financement bancaire traditionnel pour les opérations immobilières, une situation qui persiste dans un contexte de hausse des taux et de ralentissement de la production de crédit. L’évolution des taux a aussi été répercutée par les plateformes de crowdfunding, permettant aux investisseurs de bénéficier de rendements particulièrement attractifs, dépassant les 10% de taux de rendement interne (TRI) en moyenne en 2023. Bien au dessus des 4,52% en moyenne sur le marché des SCPI par exemple. Cette dynamique répond à un besoin croissant de l’écosystème immobilier. Entre 2015 et 2022, le crowdfunding immobilier a connu une croissance presque exponentielle, avec une collecte atteignant 1,6 milliard d’euros en 2022 pour 1628 projets, marquant une augmentation significative par rapport aux années précédentes. Cependant, en 2023, malgré la dominance du crowdfunding immobilier obligataire dans le financement participatif en France, on observe un recul notable (-28%) de cette catégorie, qui représente désormais 55,6% de la collecte totale, revenant ainsi aux niveaux de 2021, avec une collecte s’élevant à 1,16 milliard d’euros pour 1237 projets financés. Dernier point à souligner sur la collecte, plus de 70 % est réalisée par une dizaine de plateformes sur les 34 qui bénéficie du statut PSFP aujourd’hui.

Depuis quelques années, le crowdfunding immobilier ne cesse de faire parler de lui à cause (ou grâce à) de ses performances : 9,40% de TRI moyen en 2022 (source : Mazars et Financement Participatif France) après 9,20% en 2019, 9,30% en 2020 et 9,21% en 2021.

De plus, ce placement bénéficie d’une fiscalité avantageuse grâce au prélèvement forfaitaire unique de 30%, particulièrement intéressant pour les contribuables dans les tranches d’imposition supérieures. Les investissements en crowdfunding immobilier se caractérisent également par des durées d’engagement relativement courtes, avec une moyenne de 21,4 mois en 2023, avec un TRI de 10,3%, ajustant ainsi les rendements aux risques pris par les investisseurs.

Le marché du crowdfunding immobilier reste très majoritairement orienté vers le résidentiel.

En 2023, le crowdfunding immobilier a diversifié ses investissements à travers différents secteurs, privilégiant majoritairement le résidentiel (77% des projets financés en 2023). Les autres secteurs ciblés sont : l’aménagement (5%), les commerces (7%), les Bureaux (8%), Hôtellerie (1%), Logistique (1%) et autres (1%).

Les opérations de marchands de biens demeurent prépondérantes. En dynamique : rénovation des actifs de centre-ville, transformation, recyclage urbain. On voit apparaître les premières opérations d’immobilier fractionné. En retrait : la promotion immobilière pure. On constate de plus grandes difficultés à sortir ce type de projets (coût élevé des matières premières, difficultés d’approvisionnement, recrutements laborieux, permis de construire délivrés au compte-goutte, diminution des acquéreurs, etc.).

Des indicateurs de risque en hausse

Le crowdfunding en tant que mécanisme de financement est sujet aux dynamiques économiques des projets qu’il soutient. En 2023, le secteur immobilier a vu une hausse notable des retards de projet, avec 20 à 25 % d’entre eux enregistrant des retards de plus de six mois (contre 12% en 2022) , ainsi qu’une légère augmentation des procédure collectives (entre 2 et 4% contre moins de 1% auparavant). Toutefois, un retard n’implique pas nécessairement une perte pour les investisseurs, car il peut résulter en une renégociation des modalités de remboursement. Pour minimiser les risques, les garanties pour les projets financés ont été renforcées (fiducie-sûreté, hypothèque, caution, etc.), bien que l’investissement dans l’immobilier demeure intrinsèquement risqué.

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Les chiffres clés à retenir :

497 :  nombre de projets remboursés en 2023 pour un montant de 533 millions d’euros
10,3 % : taux de rendement interne (TRI) en 2023
907 569 € :  Montant moyen de la collecte par projet
245 : Nombre moyen de souscriptions par projet
3 709 € : Contribution moyenne par souscription
22,1 mois :  Durée moyenne de placement

Méthodologie du Baromètre

Ce baromètre se fonde sur les données déclaratives communiquées entre le 3 et le 26 janvier 2024 par 34 plateformes qui représentent l’essentiel de l’écosystème du financement participatif immobilier en termes de volumes traités. Données complétées par les informations publiques de plateformes n’ayant pas répondues à l’enquête. Voir par ailleurs la méthodologie complète dans le baromètre annuel du crowdfunding 2023. Les données ont été collectées par Mazars et Finance Participative France.