En 2022, la performance globale des SCPI est en hausse, et s’établit à 4,53 %

L’année 2022 est désormais la nouvelle année référence en matière de collecte pour les SCPI. En effet sur l’année 2022, la collecte nette des SCPI de rendement a atteint un nouveau record et s’établit à 10,2 milliards €. Un niveau de collecte qui progresse de 37 % par rapport à l’année 2021 et qui dépasse de 9 % le précédent record de 2019. Par ailleurs, dans un contexte inflationniste, elles affichent un taux de distribution moyen de 4,53 %, en hausse par rapport à 2021 (4,49%). Dans cet article, nous allons essayer de comprendre pourquoi les épargnants continuent de faire confiance aux gérants SCPI pour leur délivrer de la performance, et nous allons aussi analyser ces données officielles communiquées par l’ASPIM au mois de Février 2023.

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Des fonds immobiliers grands public qui ont attirés encore plus d’investisseurs en 2022

Les chiffres sont sans appel. L’attractivité des fonds immobiliers grand public est incontestable. En effet, les trois grandes catégories de fonds immobiliers accessibles au grand public affichent une collecte nette de 16,1 milliards € en 2022, un volume en hausse de + 47 % sur un an et dépassant le précédent record de 2019 (14,8 milliards €). Ce ne sont donc pas uniquement les SCPI avec leurs 10,2 Milliards de collecte nette qui séduisent de plus en plus d’investisseurs, mais bien tout l’écosystème des fonds immobiliers grands public à savoir les SCPI, les OPCI et les SCI (ou SC) en assurance-vie. Rien que sur le dernier trimestre de l’année, la collecte de l’ensemble des fonds s’est établie à 3,8 milliards € (+ 26 % sur un an). Notons par ailleurs qu’au 31 décembre 2022, la capitalisation des SCPI atteint 89,6 milliards €, en hausse de 14 % sur un an.

Selon Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM, « dans un contexte de forte inflation qui menace le pouvoir d’achat des Français, les placements immobiliers font souvent figure de valeur refuge. En 2022, les épargnants se sont tournés vers les fonds immobiliers non cotés pour un montant inédit de 16 milliards €. Une part significative de cette collecte a été réalisée par les unités de compte immobilières distribuées dans les contrats d’assurance vie, contribuant de manière croissante à la démocratisation des fonds d’investissement immobilier. En tenant compte de la détention en unités de compte immobilières, ce sont plus de 4 millions de Français qui aujourd’hui détiennent des parts de fonds immobiliers non cotés. En 2022, les performances des principaux fonds collecteurs, SCPI et SC principalement, ont été en ligne les attentes des investisseurs. Les gérants sont globalement confiants sur la pérennité des niveaux de rendement qui seront servis en 2023, mais restent toutefois très attentifs aux conséquences d’une nouvelle remontée des taux sur le prix des actifs immobiliers, des ajustements de valeurs ayant déjà été observés fin 2022. ».

Plus de 26 % de la collecte SCPI fléchée vers les SCPI thématiques

Depuis 10 ans maintenant, on assiste à un vrai engouement sur les SCPI thématiques et diversifiées. Même si les SCPI de bureaux captent toujours une grosse part du gâteau (41 %  de la collecte en 2022), les SCPI diversifiées et les SCPI dites “thématiques” (immobilier de santé & éducation, résidentiel, logistique & locaux d’activité ou encore hôtellerie) montent chaque année un peu plus en puissance. 

Voici la répartition de la collecte nette en 2022 selon la stratégie d’investissement de la SCPI: 

1. SCPI à prépondérance de bureaux : 41 % de la collecte (32 % selon pour le dernier trimestre 2022)
2. SCPI diversifiée : 29 % de la collecte sur 2022 avec une accélération de la collecte au 3T 2022 (34% sur la période)
3. SCPI thématiques : 26 % de la collecte sur 2022, avec une nette préférence pour les SCPI de santé & éducation qui ont clairement eu les faveurs des investisseurs comme en 2021. Une classe d’actif “défensive” qui rassure, dans un contexte incertain. 17% de la collecte globale a été investie sur les SCPI de santé & éducation (contre 24% en 2021) 
4. SCPI de commerces : 5%

Les SCPI de bureaux continuent d’être en première position. Historiquement, les SCPI de bureaux font la course en tête. C’est normal, puisque c’est la classe d’actif privilégiée par les sociétés de gestion de SCPI depuis toujours. Mais en 2012/2013, avec le fort développement du secteur (rappelons que près de la moitiés des SCPI ont moins de 10 années d’existences) c’est clairement en train de changer au profit des SCPI thématiques et des SCPI diversifiées. Il suffit de regarder les chiffres.

Les SCPI de rendement – Capitalisation à fin 2016

SCPI de bureaux : 72,8 %
SCPI de commerces : 16,3 %
SCPI Spécialisées : 3 %
SCPI Diversifiées : 7,8 %

Les SCPI de rendement – Capitalisation à fin 2022

SCPI de bureaux : 62,02 %
SCPI de commerces : 7,53 %
SCPI Spécialisées (ou thématiques) : 11,85 %
SCPI Diversifiées : 15.60 %

L’avantage principal des SCPI “thématiques” par rapport aux autres catégories historiques que sont le bureau et le commerce, c’est qu’elles ouvrent depuis 10 ans de nouvelles perspectives aux investisseurs qui se sont un peu lassés des thématiques redondantes et “traditionnelles” dans le paysage des placements immobiliers. Elles leur donnent la possibilité de se constituer eux-mêmes un portefeuille immobilier diversifié, en choisissant de s’exposer à certains secteurs immobiliers en particulier, dans lesquels ils croient. Certains secteurs comme la logistique ou la santé sont (pour certains) considérés comme “porteurs” compte tenu de l’évolution de la démographie et des changements opérés dans nos modes de consommation.  L’attrait des SCPI de santé et d’éducation s’explique notamment par l’importance accordée au secteur de la santé en raison de la pandémie de Covid-19, qui a mis en lumière l’importance de la recherche et de l’innovation dans ce domaine. Cela s’explique aussi par le caractère défensif de cette classe d’actif, connue pour être totalement décorrélée de l’économie marchande. Rappelons que les SCPI spécialisées dans la santé ont attiré encore plus de 1,7 milliard d’euros de collecte nette en 2022 selon l’ASPIM. Cependant, ces SCPI thématiques peuvent également présenter des risques spécifiques, notamment en raison de leur spécialisation sur un secteur d’activité en particulier. Les investisseurs doivent donc être conscients des risques potentiels et bien comprendre les stratégies de gestion mises en place par les SCPI thématiques avant de prendre une décision d’investissement.

La performance des SCPI diversifiées, une fois encore au-dessus des autres catégories

En 2022, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont délivré un taux de distribution moyen de 4,53%, en hausse par rapport à l’année précédente (4,49%). Ce taux de distribution est constitué d’une distribution sur résultat courant de 4,02%, d’une distribution exceptionnelle principalement sur réserves de plus-values de 0,38% et d’une fiscalité acquittée à la source de 0,13%. Les taux de distribution moyens varient selon les catégories de SCPI, allant de 4,17% pour les SCPI résidentielles à 5,63% pour les SCPI diversifiées. Les SCPI axées sur les hôtels, le tourisme et les loisirs ont retrouvé leurs niveaux de distribution d’avant la pandémie, passant de 2,85% en 2021 à 5,09% en 2022.

Quand on regarde le marché dans le détail, on remarque néanmoins que plusieurs SCPI de rendement diversifiées ont été créées il y a moins de 5 ans et qu’elles affichent des taux de distributions proches ou au-dessus de la barre symbolique des 6 %. Ce qui mécaniquement “booste” la performance globale de cette catégorie. Difficile de dire quelle sera leur capacité à tenir ces performances dans le temps. Une chose est sûre néanmoins, leur champ d’action n’étant pas restreint par leurs statuts, elles auront probablement plus de facilité à s’adapter aux différents cycles immobiliers.

Voici la performance 2022 des SCPI en fonction de leur stratégie d’investissement

SCPI Diversifiée : 5,63 %
SCPI Logistique et Locaux d’activité : 5,48 %
SCPI Hôtellerie, tourisme et loisir : 5,09 %
SCPI Santé & Education : 4,78 %
SCPI de commerces : 4,61 %
SCPI de bureaux : 4,20 %
SCPI résidentiel : 4,17 %

L’investissement des fonds immobiliers grand public en 2022

En 2022, les acquisitions immobilières des fonds immobiliers accessibles au grand public se sont élevées à 14,2 milliards €. Plus précisément, les SCPI ont atteint un niveau d’acquisitions sans précédent avec 10,7 milliards €, dépassant le record de 2019 (9,2 milliards €). Les sociétés civiles ont investi environ 2,4 milliards € en immobilier direct, soit 45% de l’ensemble de leurs investissements en 2022 (5,5 milliards €). En plus de l’immobilier direct, les parts de fonds immobiliers non cotés ont représenté 36% de l’allocation des sociétés civiles en 2022 (dont 15% en SCPI). Enfin, les OPCI grand public ont acquis pour environ 1 milliard €.

En termes de cessions, les trois catégories de fonds grand public ont arbitré pour environ 2,6 milliards €, dont 1,8 milliard € de cessions d’actifs pour les SCPI.
En ce qui concerne la typologie d’actifs, les bureaux ont représenté la part la plus importante des acquisitions réalisées en 2022, soit 46%. Ensuite, la santé et l’éducation ainsi que les commerces ont représenté chacun 14%, et le résidentiel, y compris les résidences gérées, a représenté 12% des acquisitions. Enfin, l’hôtellerie et la logistique ont chacune représenté 7% des acquisitions en valeur. En ce qui concerne les cessions d’actifs au premier semestre, les bureaux ont été les plus concernés avec 75%, suivis de la santé et de l’éducation avec 10%, les commerces avec 8%, le résidentiel avec 3%, l’hôtellerie et les loisirs avec 3%, et la logistique/locaux d’activité avec 2%.

En termes de localisation, les investissements ciblent l’étranger (37 %), puis les régions (35 %) et enfin en Ile-de-France (28%, dont 8 % à Paris). Hors de France, l’Allemagne (8 %) devance de peu le Royaume-Uni (7 %). Viennent ensuite les Pays-Bas (5 %), l’Espagne (4 %), l’Italie (4 %), la Belgique (3%), l’Irlande (3%) et les pays d’Europe du Nord (1 %).

En ce qui concerne les cessions, les actifs arbitrés sont localisés pour 49 % en Ile-de-France (dont 19 % à Paris), 29 % à l’étranger et 21 % en régions.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2021, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 280,4 milliards € et 4 millions d’épargnants. Le nombre total des membres de l’ASPIM s’élève à 129, dont 104 Sociétés de Gestion de Portefeuille en immobilier agréées par l’AMF, filiales de groupes bancaires, d’assurance, de gestion immobilière étrangère ou entrepreneuriales, et 25 experts correspondants qui sont des professionnels de l’écosystème immobilier et financier (avocats, consultants, auditeurs et experts).