SCPI Kyaneos Pierre : point sur les perspectives 2023 avec Jérémie ROUZAUD

Depuis 2018 grâce à Kyaneos AM, ce sont plus de 3000 logements « passoires énergétiques » qui ont été rénovés en France par ses équipes, tout en distribuant plus de 5% net (avant impôt) de revenus locatifs à l’ensemble des associés de la SCPI Kyaneos Pierre. C’est bien la preuve que performance financière et extra financière sont deux notions bel et bien compatibles. Dans cette interview, Jérémie Rouzaud revient sur l’ADN de Kyaneos Asset Management et ce qui l’a motivé dans cette aventure entrepreneuriale. On parle évidemment de performance financière et aussi de performance extra-financière, de ses convictions immobilières également. Vous retrouverez ci-dessous une retranscription de cette interview menée par Jérémy Orféo, CEO et cofondateur de Weelim que vous pouvez visionner dans son intégralité sur notre chaîne Youtube.

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Vous avez clairement une démarche environnementale et la volonté aussi d’avoir un impact social fort dans la gestion de la SCPI. Pourquoi Kyaneos Pierre n’est pas une SCPI labelisée ISR ?

Jérémie Rouzaud : Pourquoi on a pas le label ISR ? C’est parce que le président de Kyaneos AM, c’est-à-dire moi, a la tête dure. il faut comprendre comment ça fonctionne le label ISR. C’est la société de gestion décide d’un objectif à atteindre pour les fonds dont elle a la gestion sur des critères Environnementaux, Sociétaux et de Gouvernance (ESG). Donc ça veut dire qu’en fait on est juge et partie dans cette affaire puisque on décide nous -même (les sociétés de gestion) de l ‘objectif qu’on se fixe. Et du coup comme je dis souvent, si on se fixe un objectif qui est médiocre, eh ben du coup on a un label ISR qui est médiocre aussi, je suis désolé de le dire aussi crûment. Attention je ne dis pas que tous mes confrères se fixent des objectifs médiocres, pas du tout. J’en connais qui font des choses géniales et je suis admiratif et c’est très bien. Mais, moi ce qui m ‘agace c ‘est de me dire que dans la finance on fait comme dans plein d ‘autres secteurs d’activité où finalement on prend le consommateur, c ‘est à dire les péargnants, pour en abrutie, excusez -moi du terme. Et je pense qu’aujourd’hui c ‘est fini cette période -là, c ‘est à dire que la période où le consommateur il réfléchit pas, il voit un joli label, il se dit c ‘est génial. Et je trouve qu’on serait sorti grandit si on avait créé un label avec des objectifs peut-être un peu plus stricts, avec un peu moins de société de gestion labelisées probablement, mais par contre sur lesquels des objectifs auraient été clairement établis.

S’agissant du bilan de la SCPI depuis sa création en 2018, que faut-il en retenir ? Et pourquoi le rendement de Kyaneos Pierre est passé de 7% en 2018 à 5,36% en 2022 ?

Jérémie Rouzaud :  S’agissant du bilan à fin 2022 Kyaneos Pierre est une SCPI  qui a distribué 5,37% de taux de distribution, bien supérieur à la moyenne du marché puisque la moyenne du marché est à 4,53 %. C’est aussi plus de 3290 biens immobiliers en gestion qui ont été rénovés avec une performance énergétique nettement améliorée répartis dans 430 immeubles qui sont 100% en France. Effectivement le dividende versé aux associés est passé de 17€ par trimestre l’année de création de la SCPI à 14€ par trimestre en 2022.  L’année de la création était une année exceptionnelle, avec l’achat de 4 actifs immobiliers pépites, non représentatif du patrimoine immobilier. Par contre là où tu as raison c’est que on a eu une longue période entre 15 et 16€ par part qui est devenue 14€ et donc quelles sont les perspectives ? alors les perspectives il y en a plusieurs on est dans une phase je pense assez nouvelle au sens où on a bien l’inflation on a des taux d’intérêt qui ont augmenté donc toujours pareil au-delà d’aller donner le chiffre du futur que je ne connais pas que tu ne connais pas que personne ne connaît j’aime bien essayer de donner des éléments de réflexion. Il y a des choses qui sont positives il y a des choses qui sont négatives. Dans les choses qui sont négatives, il y a l’inflation du prix des travaux. Faire des travaux ça coûte plus cher qu’avant. Donc forcément ça a un impact direct sur le rendement. Le 2ème point, c’est que jusqu’à l’été 2022 ou c’était très dur d’acheter des immeubles, les prix avaient beaucoup monté post COVID. Les banques faisaient très facilement du crédit donc on avait des particuliers qui venait nous concurrencer même sur des immeubles un peu plus gros. Plus de concurrence, plus on paye cher, plus les rendement baissent. Maintenant ça va mieux, on retrouve des rendements meilleurs et on table sur un taux de distribution stabilisé au dessus des 5%. Et tu n ‘es pas sans noter aussi qu’on a eu en plus de la distribution une appréciation régulière du prix de la part. Les associés ont donc vu leur investissement prendre de la valeur. En fait on a créé la ECB en 2018 avec un prix de part à 1000 euros, puis il est passé à 1040 en 2019, 1060 en 2020, 1080 en 2021 et 1100 en 2023. L ‘année dernière j ‘ai décidé de ne pas augmenter le prix de part par prudence.

Chez Kyaneos, vous avez fait le choix de plafonner la collecte de la SCPI Kyaneos Pierre tous les mois. Pourquoi ?

Jérémy ROUZAUD : Effectivement, comme tu as dit, c ‘était un choix qui n ‘était pas facile à prendre. Mais il faut reprendre à la génèse de la société. On démarre en 2018, on dit on va faire du résidentiel et des travaux de rénovation. Bon, les gens, encore une fois, je le répète, me regardent bizarrement. En 2019, on fait nos premiers investissements, nos premiers travaux. Les gens se disent, ah bah tiens, ça marche pas mal, le bon rendement, comme tu as dit à la création parce qu’on est sur les quelques immeubles pépites. 2020, Covid, tout s ‘arrête, et là, du coup, post -Covid, on a oublié, mais les gens ont peur des bureaux à cause du télétravail, ont peur des commerces, parce qu’on n ‘avait plus le droit d’y aller. Et donc, du coup, les gens se disent, bon, et tiens, on veut du résidentiel. 2021, nous collectons donc 100 millions d’euros. Inutile de te dire qu’on n’était pas préparés. On n’était pas assez staffés, on n’avait pas les ressources humaines pour investir vite et bien en même temps. On a donc pris la décision de plafonner la collecte. Et je crois qu’effectivement on est les premiers à avoir fait ça. C ‘est -à -dire on a écrit dans nos statuts qu’en 2022 on ne pouvait pas collecter plus de 6,85 millions d’euros par mois. Au-delà, on créé une liste d ‘attente. Pour autant ça n’a pas découragé les gens et je me souviens la remarque d’un CGP partenaire (Conseiller en Gestion de Patrimoine) avec qui je m’entends très bien, qui m ‘a dit, « Jérémy, sur ton histoire de plafonnement de collecte, je suis schizophrène. D’un côté je trouve ça génial, parce que tu protèges les anciens investisseurs, parce que du coup si tu collectes trop tu vas acheter n ‘importe quoi, tu vas prendre du retard sur les travaux, etc. Ça va être catastrophique pour le rendement de la SCPI. Donc d ‘un côté je trouve ça très bien, d ‘un autre côté c ‘est pénible, parce que du coup je suis obligé d’expliquer à mes clients que leur souscription est sur liste d’attente ». En plus nous, notre délais de jouissance est de 6 mois. Mais depuis, en 2022 on s’est restructuré. On a fait deux choses très importantes, on a recruté beaucoup. pour passer de 25 personnes à presque 60 aujourd’hui. Et 2022 a aussi servi à créer notre propre société de gestion locative. Et maintenant la gestion locative est internalisée. Donc maintenant, on est prêt à absorber davantage de collecte, le plafonds est passé à 8 millions d’euros en 2023.