Comme il fallait s’y attendre, les SCPI et les OPCI ont retrouvés une forte dynamique de collecte depuis le début de l’année 2021. Ce marché voit donc naître naturellement de nouvelles SCPI qui souhaitent capter une partie de cette collecte, tout en proposant aux épargnants des stratégies d’investissement différentes de celles pratiquées jusqu’alors par les plus gros acteurs du marché. C’est le cas de la toute nouvelle société de gestion IROKO, qui a lancé fin 2020 sa première SCPI de rendement : Iroko Zen. Avec cette nouvelle SCPI, Iroko défend une stratégie d’investissement socialement responsable, tournée vers les nouveaux usages de demain.
Nous avons donc rencontré Pierre-Antoine BURGALA, Directeur du développement chez IROKO pour qu’il nous explique plus en détail cette stratégie immobilière afin d’évaluer l’intérêt pour les épargnant d’investir dans cette nouvelle SCPI sans frais d’entrée.
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La SCPI Iroko Zen en quelques chiffres à fin Août 2021
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Une volonté affirmée d’allier performance immobilière et partage de valeur
Avec un objectif de distribution de 5,5% par an (TDVM cible, non garantie), la société de gestion Iroko ne perd pas de vue que l’intérêt premier des investisseurs reste la performance financière de leur placement. Néanmoins, les gérants de la SCPI Iroko Zen restent convaincus que la prise en compte de facteurs sociaux et environnementaux, d’éthique et de gouvernance contribuera à une meilleure performance financière à moyen et long terme. C’est pourquoi, leur objectif est de construire une SCPI engagée à l’amélioration de son bilan carbone (avec notamment l’obtention sur label SCPI ISR) tout en préservant ses objectifs de performance. Ainsi, Iroko ZEN s’est doté d’un mécanisme unique de partage de valeur. Pour se faire, 20% des résultats de la SCPI seront exclusivement consacrés à des actions d’amélioration du parc immobilier respectant les engagements ESG (Environnement, Social et Gouvernance) que la société de gestion s’est fixée. Et ce, en plus des investissements ESG initialement projetés à chaque acquisition. Par ailleurs, Iroko ZEN privilégie l’investissement dans des actifs dont l’activité des locataires est jugée soit satisfaisante d’un point de vue contributeur au développement durable (services publics, services à la personne, crèche, EHPAD, santé, commerces de proximité…), soit ne détruisant pas l’environnement ou ayant des activités contraires aux bonnes mœurs.
Par ailleurs, une des particularité de cette SCPI, c’est sa politique de frais, à contre-courant du marché. En effet, la société de gestion ne prélève pas de commissions de souscription, contrairement aux autres SCPI du marché. En revanche, ils appliquent des frais de gestion au-dessus de la moyenne du marché. Cependant, comme le dividende versé aux porteurs de parts est net de ces frais de gestion, c’est totalement transparent pour l’investisseur, et les intérêts des souscripteurs sont ainsi alignés avec ceux de la société de gestion.
Interview Pierre-Antoine BURGALA, Directeur du Développement
Jérémy Orféo: La SCPI Iroko Zen défend une stratégie immobilière visant à constituer un parc immobilier tourné vers les nouveaux usages de demain. Qu’est-ce que cela signifie concrètement pour les investisseurs ?
Pierre-Antoine BURGALA :
Iroko ZEN est le fruit d’échanges avec des épargnants et des conseillers en gestion de patrimoine exprimant le souhait de moderniser et dépoussiérer le marché des SCPI. Iroko Zen est la seule SCPI nativement 100% digitale, accessible sans commission de souscription et engagée au travers d’actions concrètes et visibles à l’amélioration de son bilan énergétique.Elle est également la 1ère SCPI des usages de demain et a vocation à accompagner les transitions démographiques, numériques et générationnelles et donc à refléter les utilisations de l’immobilier qui sont faites aujourd’hui et seront faites demain par les utilisateurs. Ainsi fort d’un mouvement de fond exacerbé par la crise sanitaire, elle se positionne sur des actifs en France et en Europe de l’Ouest offrants des services aux utilisateurs, que ce soit en bureaux (lieux de partage, de réception, etc.), en commerce (alimentation, activité liée à la petite enfance ou médical), qu’e-commerce porté par la logistique et les entrepôts.
Iroko ZEN est une SCPI diversifiée et opportuniste. La crise sanitaire que nous traversons a fini par nous convaincre que la diversification sur plusieurs classes d’actifs est indispensable pour sa pérennité dans le temps. Ne pas être monothématique, c’est s’offrir la possibilité d’investir sur les classes d’actifs les plus porteuses en fonction des momentum de marchés. Ainsi parmi les 14 actifs que compte déjà la SCPI Iroko Zen au 6 septembre 2021, nous avons par exemple fait l’acquisition d’un supermarché Dia dans le centre de Barcelone ou encore récemment d’un actif loué à la Poste idéalement situé dans le cœur du vieux Lille proposant une multitude de services qui répondent aux besoins des usagers : banque postale, courriers, point de livraison et mise à disposition d’espaces de coworking.
Jérémy Orféo : 5,5 % de performance annuelle cible, c’est une promesse tenable ? Quels sont vos leviers d’action pour tenir cette promesse ?
Pierre-Antoine BURGALA : Iroko ZEN vise un TRI de 7% sur 7 ans, incluant un objectif de distribution annuel non garanti de 5,5%. Nous avons plusieurs leviers pour atteindre cette performance :
- Le délai de jouissance : les investisseurs commencent à percevoir leurs premiers revenus à l’issu du délai de jouissance correspondant au 1er jour du 4ème mois. Le délai de jouissance est une caractéristique commune à l’ensemble des SCPI. Cela représente le délai économique qu’il faut à une SCPI pour transformer votre investissement en immobilier.
- La taille des actifs sur lesquels nous nous positionnons : notre équipe immobilière se concentre sur des actifs allant de 1 à 15M€ et très rarement au-delà. Nous adressons donc un marché moins concurrencé car souvent trop gros pour de l’investisseur privé et souvent trop petit pour des assets managers traditionnels.
- La pertinence de nos actifs dans le temps : en étant la 1ère SCPI des usages de demain, Iroko Zen s’attache à comprendre les usages de nos actifs faits par les utilisateurs. Elle accompagne ainsi les transitions démographiques, digitales et générationnelles et va chercher de la résilience.
- L’effet de levier : les taux sont bas et durablement bas, l’utilisation de l’effet de levier permet d’augmenter la capacité d’investissement d’une SCPI et impacter la rentabilité des capitaux propres investis. Une SCPI peut avoir jusqu’à 50% d’endettement sur son parc, bien que ce ne soit pas ce que nous visons puisque nous souhaitons établir l’endettement de la SCPI autour des 20-25% sur Iroko Zen.
Jérémy Orféo : . Iroko Zen a obtenu le label ISR. En quoi investir chez IROKO Zen, c’est véritablement un acte d’investissement socialement responsable ?
Pierre-Antoine BURGALA : Investir dans Iroko ZEN, c’est être convaincu qu’engagement et performance peuvent cohabiter. Il s’agit d’une véritable mentalité d’investissement et d’un souhait de ne pas opposer performance et engagement. A travers nos acquisitions et notre gestion, nous cherchons aussi à anticiper les futures évolutions règlementaires. Et pour concrétiser et donner des moyens à cette ambition, la société de gestion a un dispositif unique de partage de valeur. Une fois l’objectif de performance de 5,50% atteint, la SCPI réinvestit 20% de l’excédent dans des actions d’amélioration de son parc immobilier. Et ce, en plus des investissements ESG initialement prévus à chaque acquisition.
Les dernières acquisitions de la SCPI Iroko Zen
Les conditions de souscription à la SCPI Iroko Zen :
Prix de souscription : 200 €
Minimum de souscription : 25 parts, soit une somme minimum de 5 000 €.
Délais de jouissance : 1er jour du 4ème mois suivant la date de souscription.
GFF, GFI et GFVEn savoir plus
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