C’est un sujet qui anime beaucoup les débats dans la presse spécialisée, sur certains plateaux de télévision et même au sein des familles. Comment va évoluer le télétravail dans le monde de l’après Covid-19 ? Quel va être son impact réel dans nos vies ? Tant sur le plan des relations humaines dans les entreprises, que sur le marché de l’immobilier tertiaire (notamment celui des bureaux) ou encore sur le bien-être des salariés au travail. Les investisseurs eux aussi s’interrogent par la même occasion. Faut-il continuer d’investir en SCPI ? Y a -t-il des opportunités à saisir dans ce contexte ? Voici nos réponses, et celles de Mathilde Krieger, Directrice Générale chez Novaxia Investissement, société de gestion spécialisée dans le recyclage immobilier urbain qui gère notamment deux fonds immobiliers grand public : la SCPI Novaxia Neo (qui est investie à près de 60 % en immobilier de Bureaux au 31.12.2020) et Novaxia One, fonds immobilier éligible au PEA et dédié à la transformation de bureaux en logement, principalement en région parisienne.
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Le télétravail partiel semble s’imposer comme la nouvelle norme de demain dans les entreprises
Selon le dernier baromètre annuel sur le télétravail en 2021* réalisé par le CSA (Consumer Science Analytics) en collaboration avec le groupe Malakoff Médéric, la nouvelle norme de demain deviendrait le travail hybride. En effet, « 75 % des salariés et 66 % des dirigeants pensent que le télétravail va continuer à se développer. La très grande majorité (86 %) des télétravailleurs souhaite poursuivre le télétravail. Pour les salariés, le nombre idéal de jours de télétravail par semaine s’établit à 2 jours, contre 1,4 jour en novembre 2019. Ensuite, 74 % des télétravailleurs privilégient le travail à distance pour rédiger alors qu’a contrario ils préfèrent animer une réunion sur site (74 %) ou être au bureau s’ils ont des difficultés à résoudre (73 %). »
*Méthodologie : 4ème édition du Baromètre annuel Télétravail : étude de perception CSA pour Malakoff Humanis, réalisée auprès d’échantillons représentatifs de 1280 salariés et 300 dirigeants d’entreprises d’au moins 10 salariés du secteur privé – Recueil par internet (salariés) et téléphone (dirigeants), du 9 au 31 décembre 2020.
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L’impact du télétravail évalué a seulement 3,3 millions de m2 de bureaux en Île-de-France.
Selon une étude récente de l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière) l’impact du télétravail à raison de 2 jours par semaine sur le parc de bureaux francilien, représenterait 3,3 millions de m² (soit 6,5 % du parc total). Aussi, la démocratisation du télétravail ne présage certainement pas la fin de l’immobilier de bureau. D’autant que l’impact sur les bureaux prendra du temps. D’une part parce qu’implémenter une nouvelle organisation de travail prend du temps, mais aussi parce que les entreprises ont des engagements avec leurs propriétaires, généralement sur des baux commerciaux long (jusqu’à 9 ans voire plus parfois). Mais, affirmer qu’il n’y aura pas d’impact sur ce secteur immobilier, serait mensonger.
Pour calculer cet impact, l’IEIF est parti de la dernière estimation du parc de bureaux francilien réalisée par l’ORIE, soit 54,5 millions de m² au total et 50,9 millions de m² occupés (en retenant un taux de vacance de 6,6 % fin 2020) et a pris en compte les emplois de bureaux (privés et publics) recensés en Ile-de-France fin 20201, soit 2,5 millions d’emplois. Cela représente un ratio moyen de 20,4 m² occupés par emploi de bureau, en ce compris les quotes-parts d’espaces communs. Il faut donc effectivement s’attendre à certains mouvements sur le marché immobilier dans les prochaines années, dont il faut savoir profiter quand on est investisseur. Des changements d’affectation par exemple (transformation de bureaux en logement), ou une amélioration des bureaux sur le plan de leur consommation énergétique par exemple, des matériaux utilisés, les équipements et prestations proposés etc… On voit d’ailleurs apparaître de plus en plus de SCPI labélisées ISR (Investissement Socialement Responsable) gérées par des sociétés de gestion comme Novaxia Investissement, qui se donnent les moyens d’atteindre leurs objectifs en termes de performance ESG dans la gestion de leurs fonds et de leurs pratiques.
Nous avons pour cela échangé avec Mathilde Krieger, Directrice Générale chez Novaxia Investissement, afin qu’elle puisse nous donner son point de vue et la position de Novaxia Investissement à ce sujet.
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Interview Mathilde Krieger, Directrice Générale Novaxia Investissement.
Jérémy Orféo: La SCPI Novaxia Neo gérée par Novaxia Investissement a investi en 2020 dans des bureaux en France (notamment à Toulouse) et a distribué plus de 6 % de rendement locatif à ses porteurs de parts. Novaxia investissement a également fait la promotion de son nouveau fonds Novaxia One qui lui a pour cheval de bataille du recyclage de bureaux en logements. Le télétravail est-il un danger pour l’immobilier de bureau selon vous ?
Mathilde Krieger : Sur la dernière décennie, le bureau a focalisé l’essentiel des capitaux investis en immobilier. La crise sanitaire est venue accélérer et renforcer des dynamiques, plus discrètes il y a quelques années : télétravail, conscience écologique des investisseurs et des élus, diversification Il ne s’agit pas d’un effet de mode. Les études immobilières montrent que les entreprises cherchent de nouveaux locaux en s’adaptant à des politiques de télétravail de 2 jours par semaine. Moins de mètre carrés, mais mieux de mètre carrés. Concrètement, les entreprises souhaitent suivre la voie du télétravail en adaptant leurs locaux et en réduisant leur espace de près de -30 % par rapport à leur lieu antérieur. Du point de vue des salariés, même son de cloche : 73 % souhaitent poursuivre l’expérience du travail à distance dans le monde de l’après Covid-19. En réalité, le confinement a certes fait office de tour d’essai réussi, mais nous ne croyons pas à un monde 100 % en télétravail. Le bureau est et restera un lieu d’échanges, de partage de lien social : il est le symbole de la culture d’entreprise. Il a certes de l’avenir, mais dans une nouvelle mue, plus collaborative, flexible et dynamique ou encore offrant des espaces de repos. Ce nouveau format a accéléré la vétusté des actifs obsolètes, vides ou n’étant plus conformes aux standards du marché. On peut légitimement se demander ce que va devenir le stock de plusieurs millions de mètres carrés de bureaux vides qui étaient là avant la crise sanitaire.
Parallèlement à cela, nous sommes en France face à une pénurie de logements, condensée dans les grandes métropoles, d’autant plus que les prix ont largement augmenté. Novaxia prend l’opportunité de cette dichotomie en mettant au cœur de sa stratégie le recyclage de bureaux en logements. C’est une expertise qui ne date pas d’hier, puisque c’est notre cœur de métier depuis maintenant plus de 15 ans. Toutes les conditions sont désormais réunies pour le développement à grande échelle de ce modèle, avec des décotes que l’on retrouve à l’acquisition, des taux de financement attractifs et un marché résidentiel qui devraient attirer d’autant plus les investisseurs au sein de nos fonds. Notre thématique d’investissement, le recyclage urbain, se retrouve dans l’ensemble de nos véhicules d’investissement immobilier avec des temporalités de transformations différentes :
- Que ce soit dans la SCPI Novaxia NEO, ou nous recherchons des actifs qui ont un potentiel de transformation à terme du bail. Nous avons par exemple fait l’acquisition d’un immeuble mixte bureaux/data center, loué à une entreprise. Il est situé dans une zone en pleine mutation et dispose d’un vrai potentiel de recyclage en logements au terme du bail dans 5 ans : C’est une réserve de valeur.
- Que ce soit dans le fonds éligible au PEA Novaxia One à travers lequel nous recherchons des actifs immobiliers obsolètes à recycler en logements immédiatement. 100% de nos fonds commercialisés sont labellisés ISR.
Jérémy Orféo : Novaxia One est un fonds labellisé ISR, qu’est-ce que cela signifie concrètement pour les investisseurs ?
Mathilde Krieger : Effectivement, 100% de nos fonds commercialisés sont labellisés ISR. Plus largement, Novaxia Investissement s’est doté d’une raison d’être et a souhaité devenir entreprise à mission. Notre mission qui est de « développer l’investissement dans le recyclage urbain au bénéfice du plus grand nombre », s’articule autour de cinq grands axes sur lesquels nous serons audités annuellement :
- Associer et sensibiliser les épargnants au recyclage urbain.
- Développer l’occupation temporaire gratuite des bâtiments vacants : nous accueillons par exemple dans le collectif Wonder à Clichy, ce lieu reçoit plusieurs dizaines d’artistes français et internationaux en résidence.
- Réaliser 100 % de projets de recyclage urbain : dans le fonds Novaxia One 14 000m² de surface en pleine terre ont été renaturés. Nous privilégions également le recyclage à la démolition ce qui témoigne de notre volonté de limiter l’impact carbonne.
- Répondre à la pénurie des logements : en moyenne 2m² utiles à partir d’1m² obsolète soit une création plus de 1000 logements sur le fonds Novaxia One.
- Et évidemment, 100 % des fonds commercialisés labellisés ISR.
Novaxia One vise donc à concilier les standards du label ISR et la rentabilité avec un objectif de 6 % annuels, c’est une solution optimale pour un investisseur à la recherche de sens et d’impact !
Les conditions de souscription à Noxaxia One :
Prix de souscription : il est composé du nominal de 0,70 €, et d’une prime d’émission de 0,35 €, soit 1,05 € à verser en numéraire à libérer intégralement au jour de la souscription. La commission de souscription s’établit à 5 % TTC et est incluse dans le prix de souscription de 1,05 €.
Minimum de souscription : 4 760 parts, soit une somme minimum de 4 998 € prime d’émission incluse.
Période d’ouverture de la souscription : ouverture le 02/03/2021.
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