Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a finalement décidé d’assouplir ses recommandations, à l’origine de nombreux refus de crédits en 2020. Le taux d’endettement des ménages pourra passer à 35 % contre 33 % auparavant, tout en veillant au reste à vivre des emprunteurs. Une bonne nouvelle pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier. Quid des taux d’intérêt ? Weelim fait le point.
2020 aura été une année complexe pour l’immobilier. Et ce, à plusieurs égards : crise sanitaire, confinements, suspension des visites comme des projets d’achat, difficultés à accéder au crédit immobilier et hausse des refus d’emprunt des établissements bancaires pour se conformer aux fermes recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
Pour 2021, si la crise liée au Covid-19 n’est pas encore derrière nous, l’horizon s’éclaircit au moins sur un point pour le secteur de l’immobilier : les ménages et les investisseurs auront plus facilement accès au crédit immobilier. En effet, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a annoncé, fin 2020, un assouplissement de ses recommandations faites aux partenaires bancaires.
Ces derniers pourront donc valider des dossiers de demandes d’emprunt avec un taux d’endettement pouvant aller jusqu’à 35 % du revenu net d’un ménage. Et ce, tout en restant vigilants sur le reste à vivre (1), l’apport personnel et la capacité de remboursement des futurs propriétaires afin de limiter le risque.
Si les organismes de crédit estiment être en mesure de gérer seuls le risque et l’analyse des dossiers pour l’octroi d’un prêt immobilier, ils se félicitent toutefois de cette décision. Car, le seuil des 33 % était vite atteint par les primo-accédants, notamment dans les grandes villes où les prix sont élevés.
(1) Le reste à vivre correspond à la part des revenus qu’il vous reste pour financer vos dépenses courantes, une fois les charges d’emprunts payées, y compris un prêt à la consommation.
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Plus de capacité d’endettement
Enfin, le HCSF permet désormais aux banques de prendre en compte les différés d’amortissement dans une limite de deux ans pour intégrer les délais de construction dans le neuf, notamment pour les ventes en l’état futur d’achèvement (Vefa) et les contrats de construction de maisons individuelles.
Aussi, en tant qu’investisseur dans le neuf ou acquéreur de votre résidence principale que vous faites construire, vous pourrez bénéficier d’une durée d’emprunt de 27 ans (25 ans + 2 ans de différé de remboursement). Ainsi, votre capacité d’endettement augmentera puisqu’elle sera calculée sur 25 ans et non plus 23 ans maximum (23 ans + 2 ans de différé).
Une bonne nouvelle également si vous souhaitez avoir recours à l’effet de levier pour acquérir un bien immobilier. Pour rappel, ce mécanisme financier vous permet d’acheter un bien financé par un emprunt, afin de réaliser un investissement locatif. Vous ne mobilisez qu’une petite partie de votre épargne, vous empruntez le reste et les loyers que vous percevez vous permettent a minima de rembourser votre crédit immobilier, voire de profiter d’une rente.
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Des taux d’intérêt toujours à la baisse
Si, en 2020, la faiblesse des taux d’intérêt (calculés d’après le taux directeur établi par la Banque centrale européenne) a pu stimuler la demande de crédits immobiliers, ce mouvement à la baisse se poursuit actuellement.
En ce début d’année, aucune banque n’a remonté ses taux. Au contraire, une dizaine d’établissements bancaires nationaux et régionaux ont baissé leurs taux de crédit pour le mois de janvier, de 0,05 % à 0,20 %, d’après le courtier Vousfinancer. Les autres ayant opté pour la stabilité. En moyenne, les taux sont actuellement de 1,05 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans, soit une baisse d’environ 0,10 % par rapport à janvier 2020.
Pour mémoire, les taux d’intérêt sont restés bas tout au long de l’année 2020 pour s’établir autour de 1,20 % en moyenne, toutes durées confondues. Selon l’Observatoire Crédit logement/CSA, « depuis juin 2020, les taux des prêts annoncés dans les barèmes des banques ont baissé de 10 points de base pour les prêts à 15 ans et de l’ordre de 15 points de base pour les prêts à 20 et 25 ans ». Le taux moyen était ainsi de 1,27 % en juin 2020 (1,09 % sur 15 ans) contre 1,20 % en novembre 2020 (0,99 % sur 15 ans).
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Davantage de rendements immobiliers
Cette baisse des taux d’intérêt est intéressante pour vous, investisseur, car elle vous permet non seulement de contracter un prêt plus facilement mais également de bénéficier de rendements immobiliers plus intéressants, que vous investissiez en direct ou via une SCPI.
En effet, votre charge d’intérêt étant plus faible, mécaniquement vos rendements augmentent. Une autre bonne nouvelle puisque le taux de rendement moyen des SCPI est en légère baisse : en moyenne 4,09 % pour 2020 (avec toutefois de fortes disparités) contre 4,40 % en 2019.
À noter : Selon France SCP, 22 % des SCPI n’ont pas du tout collecté au cours du 3e trimestre 2020 ou ont même subit une décollecte, contre 20 % au 2e trimestre 2020. Face aux fortes incitations gouvernementales au télétravail, les investisseurs ont délaissé les SCPI de bureaux au profit des SCPI plus diversifiées, qui permettent de diluer le risque, et des SCPI spécialisées : santé, résidentiel, logistique.
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